Baza wiedzy

Z powyższego przepisu wynika, że nabywca rzeczy wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu łączący poprzedniego właściciela rzeczy z najemcą bez konieczności dokonywania jakichkolwiek formalności. Wstąpieniu w stosunek najmu nabywcy nie może się sprzeciwić ani najemca rzeczy ani jej nabywca. Powyższego skutku nie mogą też wyłączyć strony transakcji sprzedaży, tj. nabywca i poprzedni właściciel rzeczy.

Wstąpienie nabywcy w stosunek najmu następuje w przypadku przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego rzeczy będącej przedmiotem najmu jak również – według większościowego stanowiska – w sytuacji obciążenia rzeczy najętej ograniczonym prawem rzeczowym, które uniemożliwia dotychczasowemu wynajmującemu wywiązywanie się ze swoich obowiązków.

Co jednak w sytuacji, gdy rzecz wynajmowana jest najemcy nie przez jej właściciela, a przez jej leasingobiorcę albo dzierżawcę i w trakcie trwania stosunku najmu nastąpi odpowiednio jego zmiana?

W takim przypadku uznaje się, że nie mamy do czynienia ze zbyciem w rozumieniu art. 678 § 1 Kc, a zatem nowy leasingobiorca czy dzierżawca rzeczy nie wstępuje automatycznie w stosunek najmu. Co więcej umowa najmu dalej obowiązywała pomiędzy pierwotnymi stronami najmu (poprzednim leasingobiorcą / dzierżawcą a najemcą), mimo iż wynajmujący utracił prawo do dysponowania najętą rzeczą.

Aby nowy leasingobiorca / dzierżawca wstąpił w istniejący stosunek najmu konieczne będzie zatem odrębne przeniesienie praw i obowiązków z umowy najmu z wynajmującego (poprzedniego leasingobiorcy / dzierżawcy) na  nowego leasingobiorcę / dzierżawcę oraz uzyskanie zgody najemcy rzeczy na taką zmianę.

Co ważne, nabywcy przysługuje w takiej sytuacji prawo wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie ma przy tym znaczenia czy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony. Może zatem dojść do sytuacji, gdy zawarta na okres 3 lat umowa najmu np. samochodu zostanie wypowiedziana przez nowego właściciela samochodu mimo, iż 

w umowie najmu strony w ogóle nie przewidziały możliwości wypowiedzenia umowy.

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie przysługuje jednak nabywcy w sytuacji, gdy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i daty pewnej, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 Kc).

Może zdarzyć się również sytuacja, że strony umowy najmu przewidziały okres wypowiedzenia umowy, a okres ten jest dłuższy niż wskazany w ustawie.

Niestety w takim przypadku sytuacja najemcy ulegnie pogorszeniu, gdyż nabywcy przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów ustawowych (3 miesiące wypowiedzenia, gdy czynsz za najem jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, 1 miesiąc wypowiedzenia w przypadku gdy czynsz jest płatny co miesiąc, 3 dni wypowiedzenia gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, 1 dzień wypowiedzenia gdy najem jest dzienny).

Jak widać kwestia wstąpienia nabywcy w stosunek najmu jest sprawą złożoną i wymaga analizy całokształtu okoliczności sprawy.